“认房不认贷”后京沪成交脉冲式上涨,新房和二手房价格保持稳定

“认房不认贷”后京沪成交脉冲式上涨,新房和二手房价格保持稳定

#认房不认贷后 京沪成交脉冲式上涨#作为全国楼市的风向标,北京、上海、广州、深圳四大一线城市全面推行“认房不认贷”政策,意义非同一般。中国证券报记者在刚刚过去的周末实地调查发现,京沪楼市成交量脉冲式上涨,深圳楼市也有所回暖,广州楼市相对平淡;北京、上海、广州、深圳新房和二手房价格保持稳定。专家表示,“认房不认贷”政策实施后,建议多措并举,供需并举,实现房地产市场稳定发展。

北京和上海之间的交易“躁动不安”

“北京楼市好久没这么热闹了!”工作了10年的链家大兴区中介王红告诉中国证券报记者,“‘认房不认贷’政策实施后,最直观的感受就是看房的客户明显增多了。周末带了十几个顾客,没去店里。我刚带了一波客户,马上又迎来下一波客户,可把我忙坏了。”

看房潮带动了成交量的上升。“9月2日是‘认房不认贷’政策实施后的第一天,北京二手房成交1200套,较上周六上涨超100%;新房成交1800多套,而8月份网签只有3100套。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,“政策效果可以说立竿见影。”

上海楼市周末也躁动不安,但新房和二手房市场却是“冰与火的两个世界”。

9月3日中午,中国证券报记者来到“保利联发光合花园”项目现场,发现停在售楼处外的车辆已排出数百米。一位姓顾的销售人员说,“7月份只卖了十几套,8月下旬开始回暖。政策落地后,周六有240组客户来看房,一直持续到晚上八九点,一天就卖了12套,今天上午就卖了好几套。”

不过,中国证券报记者走访发现,上海二手房市场对该政策的反应相对平淡。有房产中介表示,除了差价、质量等因素外,二手房贷款比例高仍是重要因素。“在‘认房不认贷’的政策下,名义首付35%,但上海二手房政策仍然执行‘三价低’的原则,以至于很多二手房实际首付会在40%-50%。”

相比火热的京沪楼市,深圳楼市表现相对温和,但市场人气也明显回暖。

9月3日,在位于深圳南山核心区的“绿景白石洲景庭”项目售楼处,销售经理陈华平告诉中国证券报记者,“8月30日实行‘认房不认贷’政策后,访客量增加了40%以上。我们连续四个晚上一直忙到11点。今天一大早就接待了好几个客户,声音都沙哑了。”

深圳的二手房市场也开始回暖。深圳福田区乐友中介范增告诉中国证券报记者,9月2日,他所在的店铺一天内卖出了三套二手房。他所在区域的6家门店,8月份只卖出了5套。“总体来说,政策实施后,深圳二手房市场有所回暖,但从与客户的沟通来看,感觉观望情绪还是比较浓厚的。”

相对而言,四大一线城市中,广州的楼市反应最为平淡。在广州天河区保利天汇项目营销中心,销售人员告诉中国证券报记者,政策实施后看房人数只是略有增加。记者走访的黄埔区、增城区几栋楼更是冷清。比如增城区中新镇某项目售楼处,近一个小时没有客户来访。

四地房价总体平稳。

“认房不认贷”政策是否会引发一线城市新一轮房价上涨成为市场热议的话题。广州、深圳、上海、北京出台“认房不认贷”政策后,网上有传言称开发商“取消优惠”、“收回优惠”、“一夜涨价”。但中国证券报记者调查发现,这些基本都是谣言。

比如,8月30日,广州“认房不认贷”政策刚刚落地,一则“白云鲍莉龙茗公馆项目优惠回收涨价通知”就开始在网上广泛传播。对此,保利发展相关人士回复中国证券报记者称,《通知》不实,公司已注意到并正在处理此事,不排除走司法途径的可能。

再比如,9月1日,北京“认房不认贷”政策落地后,微信朋友圈里刷屏了很多以开发商为名的“收回优惠”、“涨价5%”等海报。但中国证券报记者依次致电相关楼盘,发现“92折”等折扣并未改变,并未出现取消折扣变相涨价甚至直接涨价的现象。

“从新房市场来看,开发商去项目的压力普遍很大。‘认房不认贷’的政策不足以彻底扭转市场的供求关系。开发商取消优惠甚至涨价的猜测只是营销噱头,新房本来就是政府指导价。除非是特别火的楼盘,开发商可以取消优惠。”豪宅网总经理刘军告诉中国证券报记者。

从二手房市场来看,中国证券报记者发现,虽然政策出台后部分房东试图小幅提价,但整体缺乏涨价基础。

值得注意的是,“认房不认贷”政策实施后,多地二手房挂牌量激增,市场去库存压力进一步加大。在这种情况下,二手房整体价格就不好说了。以北京二手房市场为例。中国证券报记者从链家获得的数据显示,北京二手房上市量周末暴涨3300套,截至发稿时达到154370套。

链家中介李梅告诉中国证券报记者,“北京二手房挂牌房源保持在10万到11万是比较健康的状态,但从今年6月份开始,二手房挂牌房源一直保持在14万左右,现在已经飙升到15万以上。同时还有很多房子没有及时展示。几乎每个小区周末两天就有新房,大一点的小区一天就加10多套。”

从深圳二手房市场来看,诸葛找房数据显示,落地首日,深圳房源增加108套,业主信心提升;259套的房子降价依然是主流。

供需两端同步发力。

北上广深四大一线城市全面实施“认房不认贷”政策后,未来政策应如何进一步发力,稳定房地产市场?

“一线城市‘认房不认贷’的政策信号意义重大,未来可能带动一波购房需求入市,有望进一步修复市场信心。此外,二三线城市‘认房不认贷’政策落地速度加快,有望带动全国市场进一步向好,‘金九银十’行情可期。”中指院市场研究总监陈文静告诉中国证券报记者。

不过,张大伟表示,“需要注意的是,周末两天的成交很多属于政策刚落地后的恐慌性入市,有些成交是之前积压的需求。楼市的回暖程度取决于后续的变化。预计9月份京沪成交量大涨后,10月份消化完存量需求后,市场可能会再次企稳。”

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李对中国证券报记者表示,建议多措并举,在供需上同步发力,降低利率和税收,鼓励开发商合理定价和降价促销,加大力度弥补公共服务短板,同时在居民收入和就业上多下功夫,稳定居民预期,综合努力稳定楼市。

陈文静提出,目前的房地产市场预计将疲软。为了扭转行业下行趋势,需求方可以通过降低二套首付比例、降低贷款利率等方式,进一步降低购房门槛和成本。同时可以调整京沪普通住房的认定标准,比如通过降低非普通住房的首付比例进行优化。此外,进一步降低交易税费,降低居民住房成本。

在供应方面,陈文静建议,在房地产销售全面企稳回升之前,加大房企融资支持非常重要。只有供需双方共同努力,房地产行业的稳定健康发展才能得到最大程度的保障。目前房地产销售还没有明显好转,部分房企流动性还是比较紧张。要进一步加大房企在融资、税费等方面的支持力度。

58安居客研究院院长张博对中国证券报记者表示,针对不同城市、不同潜在购房者,政策应该进一步细化和精准。“比如‘认房不认贷’,就给了改善型住房需求很好的政策空间。建议二套房首付比例不要大幅度调整,甚至只调整‘普通住宅’的标准。”

“二线城市政策要求更高的细化。建议二套房首付下调,但需要‘一城一策’。对于三四线城市,暂时不建议做出更大的政策放松动作,给未来留下政策空间。”张博说。

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